ÁREA COMUM

Condomínio - coisa comum - área, cujo acesso e utilização, é exclusiva do réu - circunstância que não autoriza a edificar no local, sem o expresso consentimento dos demais comunheiros. Apelação Cível nº 166.630-2 S.P. - 17ª Câmara Civil do Tribunal de Justiça do Estado de S. Paulo - unânime 1. Ação de anunciação de obra promovida por condomínio contra condômino foi julgada improcedente pela respeitável sentença de fls. 108/112, cujo relatório é adotado. Irresignado, apelou o autor, postulando a reforma da sentença para ser a ação julgada procedente. Em síntese, alega que a construção feita em área comum infringe a lei. 2. O recurso comporta provimento Na realidade, dúvida não há de que é comum a área na qual o réu fez edificar um cômodo (cf. fls. 56-57), área essa que figura na convenção de condomínio como destinada à iluminação e ventilação. Há, assim, nítida infringência ao disposto na artigo 3º, da Lei Federal nº 4.591, de 16.12.64, o que impõe a procedência da ação. Não importa que, localizada nos fundos do armazém do qual, o réu é proprietário e sem acesso independente, a área seja de utilização exclusiva daquele. A circunstância, à evidência, não autoriza o condômino a edificar no local, sem expresso consentimento dos demais comunheiros. Por outro lado, a prova testemunhal é conflitante, quanto à existência de antiga cobertura de madeira e de caixa d'água; no entanto, ainda que existentes fossem, a simples tolerância do condomínio não seria suficiente para gerar, em favor do condômino, direito de levantar construção, definitiva. Daí o provimento do recurso, ficando a ação julgada procedente, condenado o réu a demolir a construção impugnada no prazo de trinta dias, cominada a multa diária de vinte mil cruzeiros para o caso de infração do preceito, ficando invertidos os encargos da sucumbência. S.P. 13 de março de 1991 - José Cardinalo, Presidente e Relator (TJPS, RJTJESP, 131, p. 87) - É ineficaz a deliberação contra o condômino quando a convenção exige "quorum" especial para modificação nas coisas de uso comum do edifício, e o mesmo não foi observado (1º TA-RJ, Ap. 59966). - Não havendo convenção, as despesas do condomínio são cobradas de acordo com o Cód. Civ. (1ª TA Civ-SP, Ap. Civ. 273.610). - Não é necessário provar a existência da convenção do condomínio para postular a cobrança delas, bastando que sejam exibidas as atas de assembléias que autorizem tal cobrança (1ª TA-RJ, Ap. 56526). - O proprietário de apartamento só está obrigado a concorrer, na proporção de sua parte, nas despesas do edifício quando devidamente discriminadas e aprovadas em assembléia geral (1ª TA-RJ, Ap. 57153). - Responde o condomínio por ato ilícito praticado por empregado que, abusivamente, conduz veículo de condomínio e atropela transeunte, se as chaves daquele carro lhe são habitualmente entregues; por intermédio da portaria do prédio, o que indica a existência de culpa "in vigilando" (1º TA-RJ, Ap. 64783). - A ação pelo mau uso de unidade condominial deve ser dirigida contra quem a utiliza, e não contra o proprietário (1º TA Civ-SP, Ap. 280.612). - Por disposição técnica, no condomínio imobiliário, ao proprietário do apartamento de cobertura cabe a serventia exclusiva da área descoberta, mas, por ser área comum que não integra a fração ideal do terreno atribuída ao apartamento, nela não pode o condômino erigir nenhuma construção sem a autorização do condomínio (1º TA-RJ, Ap. 54562). - O direito de guardar o automóvel na garagem do edifício é de natureza real, e seu exercício no plano fático configura posse, tutelável pelos remédios jurídicos possessórios (1º TA-RJ, Ap. 70605). - Tratando-se de terraço com depósito, pertencente a condômino nos termos de competente escritura, não pode o condomínio pretender a sua devolução (1º TA-RJ, Ap. 66914). - Responde pelos encargos do condomínio o adquirente da unidade autônoma, quer seja proprietário, quer promitente cessionário, sub-rogando-se nas obrigações do alienante em relação ao condomínio, pouco importando que o imóvel continue registrado em nome daquele (1º TA-RJ, Ap. 71016). - Tratando-se de condomínio, nenhum dos condôminos pode atuar sem ser para os atos que a lei lhes permite praticar sozinho, ou para os atos que obtiverem consentimento dos outros condôminos (TJ-PR, Ap. 245/81). Condomínio - Construção em Coisa Comum "Nas áreas comuns ao condomínio, nos edifícios sujeitos a essa modalidade de propriedade, um condômino não pode construir nas áreas comuns ao condomínio, aumentando, assim, o seu apartamento, e pois, a fração ideal de seu domínio na propriedade, se não preceder a ausência dos demais em Assembléia para tanto previamente convocada". - Ap. Civ. 16.821 - TJ-GB, 2ª Câm. Civ. - julg. 25.08.61 - Rel. Des. Homero Pinho.