Como funciona a estrutura de um condomínio?

Para que o convívio em um condomínio possa ser o mais harmonioso possível, ou ao menos, pouco conflituoso, um caminho a adotar é conhecer melhor a sua estrutura.

Vamos começar esclarecendo que, no condomínio, o proprietário de uma unidade autônoma (apartamento, conjunto comercial, loja, etc.) tem o direito de usar, de modo exclusivo, uma determinada área, e em comum a outros proprietários (condôminos), outra área. Ou seja, o condômino pode usar de maneira exclusiva o seu espaço privativo; no entanto, no que se refere, por exemplo, às áreas de lazer, corredores de acesso aos apartamentos, salão de festas, elevadores e escadarias, o uso de dá em comum com os outros condôminos.

A forma de utilização das áreas de uso exclusivo (as chamadas unidades autônomas) deve respeitar os parâmetros impostos pelo direito de vizinhança e as normas gerais de bom e respeitoso comportamento.

Com relação às áreas e espaços de uso compartilhado, devem-se seguir, rigorosamente, as regras estabelecidas na convenção de condomínio e no regimento interno. Não bastasse, e independente de estar transcrito nos mencionados instrumentos (convenção e regimento interno), os condôminos devem também respeitar as regras do Código Civil Brasileiro.

Na convenção de condomínio deverão estar dispostas, dentre outras matérias, as seguintes:

a) a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva estremadas uma das outras e das as partes comuns;
b) a fração ideal de cada unidade autônoma (que, via de regra, serve também para definir o coeficiente de participação da respectiva unidade autônoma no rateio das despesas condominiais);
c) a finalidade de cada unidade (residencial ou comercial);
d) forma de administração do condomínio;
e) a competência das assembléias, formas de convocação e quorum para suas deliberações;
f) regimento interno do condomínio (trata de questões corriqueiras, como horários de utilização de determinadas áreas de lazer, dias e horários para realização de mudanças e reformas nas unidades, sistema de entrega de correspondências, etc).

A administração do condomíni se dá por meio de três órgãos: assembléia geral, síndico (que por vezes conta também com a atuação de subsíndicos, quando assim dispuser a convenção de condomínio) e conselho.

A assembléia geral dos condôminos é o órgão soberano que define os rumos do condomínio desde que suas deliberações respeitem os respectivos quoruns fixados em lei.

Daí a importância da participação dos condôminos que, lamentavelmente, acabam por não comparecer nas assembléias, mantendo-se distantes dos debates e deliberações que na verdade, decidem a sorte do seu patrimônio e também, do nível de satisfação do bom (ou mau) convívio entre vizinhos.

Nas assembléias gerais, além da votação sobre o orçamento das despesas ordinárias e das despesas extraordinárias, há também a aprovação de contas, eleição do corpo diretivo (síndico, subsíndico e conselho), e deliberação de assuntos específicos que estejam listados na ordem do dia da assembléia.

A assembléia deve ser conduzida por um presidente que indica uma pessoa para secretariar a reunião e assim, lavrar a respectiva ata cujo encaminhamento aos condôminos deverá se acontecer dentro do prazo previsto na convenção.

A eleição do corpo diretivo implica na eleição do síndico e, se for o caso, de um subsíndico e de um conselho fiscal composto por três membros. O trio possui a função de analisar e emitir parecer sobre as contas do síndico. Este conselho fiscal, citado no artigo 1356, não é obrigatório, uma vez que a redação do artigo de lei diz: “Poderá haver no condomínio um conselho fiscal”; ou seja, se não houver, as contas do síndico deverão ser analisadas pelos condôminos e por eles aprovadas e rejeitadas, independente de qualquer parecer.

O artigo 23 da Lei 4591/64, que trata de incorporação imobiliária e, até o início da vigência do Código de 2002 (Lei 10.406/02), também tratava dos condôminos edilícios, previa a obrigatoriedade de eleição de um conselho consultivo (e não conselho fiscal) para assessorá-lo na solução dos problemas relativos ao condomínio, podendo a convenção definir suas atribuições específicas.

Note-se que pelo Código Civil, o conselho passou a ser restrito às funções fiscais e análise de contas, deixando de ser um órgão auxiliar na gestão do condomínio.

A meu ver, a convenção de condomínio pode estabelecer o harmônico convívio de dois conselhos, sendo um fiscal, voltado à análise das contas do síndico, e outro, consultivo, que deverá auxiliar o síndico na tomada de decisões e na propositura de medidas a serem implementadas. Nada impede, no entanto, que o conselho fiscal seja investido de poderes que não se limitem à mencionada questão fiscal, mas também, tenha um papel mais relevante e decisivo na gestão do condomínio.

Para auxiliar o síndico na execução de suas tarefas, ele poderá contratar, em nome do condomínio, uma empresa administradora que prestará os serviços inerentes à parte operacional, servindo de um importante apoio, em especial, no que se refere às questões trabalhistas, previdenciárias e de treinamento dos profissionais que prestam serviços no local (portaria, limpeza e segurança).

Sendo esta a estrutura básica de um condomínio, nos próximos artigos trataremos especificamente das assembléias gerais, das atribuições do síndico e da relevante atuação do conselho fiscal-consultivo.



Fonte: Casa & Imoveis - UOL