Multas, ações judiciais e até criatividade podem ser usadas para coibir conflitos em condomínios

Há alguns anos, moradores de um condomínio de classe média do Rio de Janeiro assistiram a uma cena bem pouco usual. Um morador de 80 anos, enraivecido com a algazarra das crianças no playground, desceu armado e passou a ameaçar todos que estavam na área comum do prédio. Diante da paralisa dos condôminos, que não souberam como reagir, o mesmo morador repetiu, armado, as ameaças em outras três oportunidades. Até que um síndico recém-eleito decidiu tomar as providências necessárias. Fez um boletim de ocorrência, multou o morador e entrou com uma ação na Justiça. Por mais cinematográfico e absurdo que possa parecer, esse não foi um fato isolado na vida em condomínios. Todos os dias, em qualquer região do mundo, moradores que dividem um mesmo condomínio entram em conflito pelas mais diversas razões.

É o cachorro do apartamento de cima que não para de latir, o vizinho que não respeita o espaço da garagem, os moradores boêmios famosos por suas festas de arromba ou as prostitutas que recebem clientes em casa. Não são raras as situações em que condôminos extrapolam os limites do tolerável. Por isso, Marcelo Borges, advogado da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi) e mediador jurídico do caso relatado no início da reportagem, defende uma postura mais atuante dos condomínios em resposta a esses problemas. "Para valer, toda norma precisa ter uma sanção", diz.

Isso significa que, no regulamento interno, síndicos e condôminos devem ser meticulosos tanto para elaborar as regras quanto para criar as punições. E ágeis em segui-las. Os artigos 1.331 a 1.358 do novo Código Civil, que entrou em vigor em 2003, são a principal base legal para essa estratégia de prevenção. "Essas normas falam essencialmente dos deveres, direitos e sanções para determinadas decisões", diz Márcio Rachkorsky, presidente da Associação de Síndicos de Condomínios Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo (Assossíndicos) e apresentador do programa "Condomínio Legal", da rádio CBN.

Ação e reação

O Código Civil estabelece, por exemplo, quais devem ser as multas para diferentes tipos de infração. Nos casos mais graves, a punição pode atingir o valor equivalente a 10 cotas condominiais. No entanto, isso não é pretexto para um síndico sair aplicando multas à revelia. Antes de tomar esta postura extrema, é preciso esgotar todas as outras possibilidades de conciliação.