Saída para indimplência ou procedimento ilegal?

Veja que a questão da inadimplência condominial sempre está em pauta.
 
De maneira máxima essa pauta toma as assembléias, haja vista um grande equívoco legal em se estipular o teto para a multa do pagamento fora de data da referida taxa em singelos 2%, seguidos de uma correção de 1% ao mês.
 
O cidadão que está passando por problemas em seu orçamento familiar deixa de quitar suas obrigações para com o condomínio em detrimento de outras como o cheque especial, o cartão de crédito, a escola das crianças etc., por serem essas outras submetidas a multas muito maiores às pactuadas na taxa de condomínio. Isso se torna um pesadelo aos administradores condominiais, pois fez surgir, além do inadimplente que já era conhecido, a figura do impontual, que deixa para quitar o condomínio apenas ao final do mês.
 
Esse fato força a administração criar, em muitos casos, um fundo de caixa para cobrir esse desencaixe financeiro, onerando exatamente os que pagam rigorosamente em dia a taxa condominial.
 
Saída ou Armadilha 
 
Como solução para a questão, muitos empreendimentos tem adotado o chamado “desconto pontualidade”, que consiste na aplicação de uma redução percentual na taxa condominial aos condôminos que pagam em data. Muitos condôminos votam contra a implantação desse desconto (logicamente aqueles que não cumprem com suas obrigações para com o condomínio em data) sob a alegação de que essa se trata de uma “multa embutida”.
 
Embora não haja lei que regulamente a questão, o entendimento majoritário dos tribunais é favorável a vontade dos condôminos, ou seja, se legalmente aprovado em assembléia, o desconto é entendido como legal.
 
Cuidados na aprovação da medida
 
Se faz imprescindível tomar alguns cuidados na aprovação da medida, como as que elencamos abaixo:
 
- Convocar uma assembléia extraor- dinária para a aprovação da medida, com pauta única, especificando os motivos e o percentual a ser aplicado como forma de desconto.

- No próprio edital de convocação dessa, já devem estar constando o percentual à ser aplicado à titulo de desconto.
 
- Não se faz necessário um quorum específico, haja vista o silêncio legal sobre o tema, exceto se a convenção condominial dispuser em contrário.
 
- Em caso de decisão em favor da aplicação do desconto na A.G.E, o texto deve estar muito bem redigido e claro, para não pairarem dúvidas sobre a questão.
 
- O percentual de desconto deverá ser aceitável e justo, sem distorções ou excessos.
 
Atenção com o orçamento
 
Muito embora a saída seja inteligente e em privilégio aos adimplentes, o administrador condominial deve se ater aos riscos que esse desconto possa trazer aos cofres condominiais e ao orçamento.
 
Primeiramente, deve-se considerar que o total arrecadado com desconto cobrirá as despesas necessárias e todas as necessidades orçamentárias.
 
Com isso, antes de se conceder um desconto, a aprovação orçamentária deverá contemplar um valor para cobrir os devedores duvidosos.
 
Assim, os atos devem ser praticados em assembléias distintas:
 
1) Aprovação orçamentária em assembléia geral ordinária, antecedente a da aprovação do desconto;
 
2) Aprovação do desconto em assembléia geral extraordinária, posterior à da aprovação orçamentária.
 
Oportunidade e relevância na decisão
Deve o administrador condominial verificar se para o seu condomínio se faz oportuna a aplicação do desconto, pois se a inadimplência for baixa, os riscos inerentes ao processo não seriam compensadores, pois como não existe lei regulamentando a questão, pode o condomínio perder a causa em juízo, sendo obrigado a pagar indenização ao condômino inadimplente.
 
Fica a decisão passível de particularidades do empreendimento e de uma análise criteriosa de seus administradores.

* Artigo escrito por Eduardo J. F. Guerra  - Síndico Profissional



Fonte: Jornal Alto Taquaral