Ao comprar um imóvel, é necessário se resguardar acerca de dívidas contraídas pelos antigos proprietários e que não foram saldadas. Mesmo assim, não é difícil ocorrerem situações em que, após fechar o negócio, o novo morador se surpreenda com a suspensão de serviços básicos, como água e energia elétrica, por falta de pagamento.
Como exemplo, o especialista em direito imobiliário e sócio do escritório Guimarães & Vieira de Mello Advogados, Marcello Vieira de Mello, cita a jurisprudência aberta pelo 2º Juizado da Fazenda Pública do Distrito Federal. O juizado condenou a Companhia de Saneamento do Distrito Federal (Caesb) a indenizar um consumidor que teve suspenso o fornecimento de água e escoamento de esgoto devido à existência de débitos do antigo dono do imóvel.
De acordo com Marcello Mello, a decisão traz maior segurança jurídica aos consumidores que adquiriram imóveis com dívidas. “A jurisprudência cria alternativas para que proprietários que estejam sendo cobrados por dívidas de consumo anterior à aquisição do imóvel questionem a cobrança judicialmente. Serviços básicos, como água, luz e escoamento de esgoto, só podem ser cobrados de quem de fato os consumiu”, afirma.
No caso julgado pelo juizado da Fazenda, o autor do processo disse que só tomou conhecimento das dívidas do imóvel, adquirido em 2006, um ano e meio depois, quando solicitou o fornecimento de água no terreno. A inadimplência do proprietário anterior fez com que a Caesb se negasse a fornecer o serviço a partir de então.
Para que isso não ocorra, Marcello Mello aconselha aos consumidores interessados em comprar um imóvel verificar a situação legal do bem. “Para evitar indisposições ao longo do processo, o negociante já deve entregar ao comprador cópias de todas as certidões negativas do imóvel bem como as pessoais.”
BARGANHA
Caso o vendedor não tome as devidas precauções ao verificar se o imóvel tem algum impedimento à negociação, pode ser surpreendido com a existência de algo que desvalorize seu bem, dando ao comprador a oportunidade de barganhar o preço. O mesmo ocorre com o comprador, que depois de adquirir o imóvel, pode se deparar com prejuízos decorrentes da falta de cuidado ao analisar o negócio cuidadosamente. “O mais importante nesse caso é conhecer o imóvel profundamente, tanto no aspecto da documentação quanto do local. A transparência numa negociação é benéfica para ambas as partes”, defende Marcello.
Mas é bom que fique claro que as dívidas referentes à concessão de serviços básicos é que não podem ser cobradas do atual comprador, como ressalta o advogado da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Leandro Pacífico. “Se a dívida fosse relativa ao imóvel (condomínio, IPTU, hipoteca etc.), existiria obstáculo intransponível na realização do negócio e, se ainda assim fosse concretizada, a venda poderia ser anulada”, esclarece.
Marcello Mello explica que há duas espécies de dívidas: as reais, vinculadas ao imóvel, e as pessoais ou obrigacionais, que dizem respeito ao proprietário do bem. “No primeiro grupo, podemos destacar o IPTU, que é um imposto sobre a propriedade do imóvel. No segundo, destacamos as contas de água, luz e telefone.”
No caso das dívidas reais, o advogado reitera que o novo proprietário é, sim, responsável por elas. A exceção fica por conta de acordo com o antigo dono, hipótese em que o novo proprietário paga e recupera com o vendedor o que pagou. “No caso das dívidas pessoais, as companhias não podem cobrá-las do novo proprietário, devendo recebê-las junto ao antigo dono”, diz Marcello.