A lei que rege os condomínios edilícios é a de nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, Novo Código Civil Brasileiro que, ao tratar inteiramente da matéria nos artigos 1331 a 1358, revogou tacitamente a lei 4.591/64.
O Novo Código Civil diz que a assembleia geral escolherá um síndico e permite que ele transfira a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção (artigo 1348, parágrafo 2º).
Portanto, quem contrata a administradora é o síndico e quem a destitui é o síndico. A lei é bem clara: permite a ele transferir as funções administrativas.
À assembleia, caberá tão somente aprovar ou desaprovar a escolha. Ratificar ou não a escolha já feita.
O mesmo entendimento se aplica à substituição de uma administradora por outra.
A Lei anterior, 4.591/64 era mais clara: o síndico podia transferir os direitos a outrem, de sua confiança e sob sua inteira responsabilidade.
O Novo Código suprimiu esse termo, mas certamente os legisladores não tiveram o intuito de aceitar que o síndico pudesse transferir as funções administrativas a uma empresa que não seja de sua confiança, tampouco não responsabilizá-lo pela escolha.
Se as funções são dele, síndico, cabe a ele e somente a ele, transferi-las a quem seja de sua confiança e sob sua inteira responsabilidade.
Nessa linha de entendimento, como a lei não falou em aprovação prévia da assembleia, deve ser entendido que o síndico escolherá e posteriormente levará à assembleia para ratificar a escolha.
Na prática, é raríssimo uma assembléia não ratificar a escolha do síndico.
Por outro lado, se entendêssemos que o síndico, descontente com a administradora ou sentindo faltar-lhe a confiança, tivesse que convocar uma assembleia geral, antes, para substituí-la, daria margem a que a atual, pretendendo manter-se, pudesse se valer de procurações para conseguir a sua permanência.
Na hipótese de conseguir o seu intento, passaria a ter mais autoridade que o síndico, criando no condomínio uma situação extremamente desagradável.
A permitir que isso ocorresse, seria preferível que os condôminos, antes, destituíssem o síndico.
O contrato de administração de condomínios, outrossim, é de prestação de serviços. Quem assina o contrato é o seu representante legal, o síndico. Quem notifica a administradora, da intenção de rescindir, é o síndico. Portanto, não cabe à administradora discutir assunto interno do condomínio, consistente em se a assembleia geral autorizou ou não o síndico a dispensá-la. Isso é problema entre o síndico e os condôminos.
A jurisprudência confirma esse posicionamento:
- ADMINISTRADORA - DISPENSA PELO SÍNDICO - "O Síndico pode dispensar unilateralmente os serviços da administradora, que deve merecer a sua confiança e exerce funções administrativas por ele delegadas, sob sua inteira responsabilidade. A dispensa é eficaz relativamente à administradora, respondendo o Síndico perante o Condomínio. A prestação de contas da administradora cabe ser feita pela via própria, sendo inadequado o depósito, a título de cautelar inominada." (TJ-RJ - Ac. Unân. da 2ª Cam. Cív. - Ap. 4.764/86 - Capital - Rel. Des. Nelson Pecegueiro do Amaral - cf. "Condomínio Urbano", Darnley Villas Boas - Edit. Destaque, 1993 p.70).